Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án mới nhất 2025

Đất đai - Bất động sản

Trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án hiện nay được thực hiện thông qua những thủ tục bắt buộc nào? Theo quy định trong Luật đất đai 2024 thì hiện nay tất cả các loại tranh chấp đất đai trước khi làm đơn khởi kiện ra Tòa án thì phải thông qua một thủ tục bắt buộc, đó chính là hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có thửa đất đang tranh chấp, sau khi thong qua thủ tục hòa giir tại Ủy ban nhân dân thì mới đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự. Dưới đây là các quy trình và các thủ tục cơ bản của một vụ án tranh chấp đất đai.

Mục lục

Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án

Thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án

Bước 1: Làm đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp

Theo quy định của Luật đất đai 2024 thì “Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp” ¹. Theo đó, trước khi khởi kiện ra tòa án thì một trong các bên hoặc cả 2 bên phải thông qua một thủ tục bắt buộc, đó là hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã nơi có đất tranh chấp.

– Về thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân như sau: Một hoặc cả 2 bên làm đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai và gửi đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Sau khi nhận được đơn yêu cầu thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải tranh chấp đất đai;

– Về thời gian hòa giải tại UBND: Không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu.

– Về kết quả hòa giải: Kết quả sau ki hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND là Biên bản hòa giải. Biên bản hòa giải này sẽ được gửi đến các bên tranh chấp, đồng thời UBND sẽ lưu biên bản này tại văn thư của Ủy ban.

– Về hậu quả pháp lý sau khi hòa giải: Nếu hòa giải thành thì các bên tiến hành quyền, nghĩa vụ của mình theo biên bản hòa giải. Trường hợp hòa giải không thành thì một trong các bên hoặc cả 2 bên có quyền khởi kiện ra Tòa án.

Bước 2: Soạn đơn kiện kèm theo hồ sơ, tài liệu, chứng cứ gửi đến Tòa án có thẩm quyền

Sau khi hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã không thành thì một trong các bên hoặc cả 2 bên có quyền khởi kiện ra Tòa án.

– Về hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án bao gồm:

Đơn khởi kiện tranh chấp đất đai (Theo mẫu)
Biên bản hòa giải của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất đang tranh chấp
Căn cước công dân của người khởi kiện, người bị kiện (bản sao)
Một trong các loại giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất, nhà ở, công trình xây dựng,….
Các loại tài liệu, chứng cứ khác có liên quan đến việc tranh chấp đất đai…

– Về thẩm giải quyết tran chấp đất đai của Tòa án:

Căn cứ khoản 9 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.

Căn cứ điểm a khoản 1 Điều 35 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì Tòa án nhân dân cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.

Căn cứ điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì “Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết” ²..

Như vậy, căn cứ khoản 9 Điều 26, điểm a khoản 1 Điều 35, Điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự 2015 thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có bất động sản tranh chấp.

Lưu ý: Đối với trường hợp “tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết ³.

Bước 3: Nộp tạm ứng án phí dân sự để Tòa án thụ lý vụ án

Sau khi nhận được đơn khởi kiện và hồ sơ khởi kiện đầy đủ, hợp lệ và thuộc thẩm quyền giả quyết của Tòa án thì Tòa án sẽ thông báo cho người khởi kiện đóng tạm ứng án phí. Thẩm phán được phân công sẽ dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí.

Sau khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí thì “Thẩm phán thụ lý vụ án” ⁴.

– Về trách nhiệm nộp tiền tạm ứng án phí: Người khởi kiện tranh chấp đất đai có trách nhiệm phải nộp tiền tạm ứng án phí, sau khi xét xử nếu yêu cầu khởi kiện đó được Tòa án chấp nhận thì người khởi kiện sẽ được hoàn trả số tiền tạm ứng án phí trước đó.

– Về thời hạn đóng tiền tạm ứng án phí: Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí.

– Về mức tạm ứng án phí dân sự sơ thẩm: Trong vụ án dân sự tranh chấp đất đai là vụ án dân sự có giá ngạch, do đó thông thường Thẩm phán sẽ yêu cầu người khởi kiện đóng tạm ứng án phí dân sự “bằng 50% mức án phí dân sự sơ thẩm có giá ngạch mà Tòa án dự tính theo giá trị tài sản có tranh chấp” ⁵.

– Về tổng án phí dân sự sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai: Căn cứ Danh mục án phí, lệ phí Tòa án được ban hành kèm theo Nghị quyết số 326/2016/UBTVQH14 ngày 30 tháng 12 năm 2016 quy định như sau:

Bất động sản giá trị Từ 6 triệu đồng trở xuống: 300.000 đồng
Từ trên 6 triệu đến 4 triệu đồng: 5% giá trị tài sản có tranh chấp
Từ trên 400 triệu đến 800 triệu đồng: 20 triệu + 4% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt quá 400 triệu đồng
Từ trên 800 triệu đến 2 tỷ đồng: 36 triệu đồng + 3% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 800 triệu.
Từ trên 2 tỷ đồng đến 4 tỷ đồng: 72 triệu + 2% của phần giá trị tài sản có tranh chấp vượt 2 tỷ đồng
Từ trên 4 tỷ: 112 triệu + 0,1% của phần giá trị tài sản tranh chấp vượt 4 tỷ.

Teo đó, tùy theo giá trị đất đang tranh chấp mà tổng mức án phí dân sự sẽ được tính theo công thức trên. Khi dự tính số tiền tạm ứng án phí, Thẩm phán sẽ dự tính bằng 50% tổng mức án phí để người khởi kiện đi đóng tạm ứng.

Bước 3: Tham gia phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ tại Tòa án

– Về thời điểm thông báo: Trước khi tiến hành phiên họp, “Thẩm phán phải thông báo cho đương sự, người đại diện hợp pháp của đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự về thời gian, địa điểm tiến hành phiên họp và nội dung của phiên họp” ⁶.

– Về thành phần của phiên họp bao gồm: Thẩm phán chủ trì phiên họp; Thư ký Tòa án ghi biên bản phiên họp; Các đương sự hoặc người đại diện hợp pháp của các đương sự; Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của đương sự (nếu có); Người phiên dịch (nếu có).

– Về nội dung của phiên họp: Thẩm phán công bố tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án tranh chấp đất đai, hỏi đương sự về những vấn đề sau đây:

a) Yêu cầu và phạm vi khởi kiện tranh chấp đất đai, việc sửa đổi, bổ sung, thay đổi, rút yêu cầu khởi kiện, yêu cầu phản tố, yêu cầu độc lập; những vấn đề đã thống nhất, những vấn đề chưa thống nhất yêu cầu Tòa án giải quyết;

b) Tài liệu, chứng cứ đã giao nộp cho Tòa án và việc gửi tài liệu, chứng cứ cho đương sự khác;

c) Bổ sung tài liệu, chứng cứ; yêu cầu Tòa án thu thập tài liệu, chứng cứ; yêu cầu Tòa án triệu tập đương sự khác, người làm chứng và người tham gia tố tụng khác tại phiên tòa;

d) Những vấn đề khác mà đương sự thấy cần thiết cho việc giải quyết tranh chấp đất đai.

Sau khi các đương sự đã trình bày xong, Thẩm phán xem xét các ý kiến, giải quyết các yêu cầu của đương sự quy định nêu trên.

Bước 4: Tham gia phiên hòa giải tại Tòa án

Phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ tại Tòa án sẽ được tiến hành cùng một thời điểm, nghĩa là bước 3 và bước 4 sẽ được tiến hành cùng lúc. Tuy nhiên thủ tục có khác nhau và tách biệt nhau.

– Về thủ tục tiến hành hòa giải được thực hiện như sau:

a) Thẩm phán phổ biến cho các đương sự về các quy định của pháp luật để các đương sự liên hệ đến quyền, nghĩa vụ của mình, đồng thời cũng sẽ phân tích hậu quả pháp lý của việc hòa giải thành để họ tự nguyện thỏa thuận với nhau.

b) Nguyên đơn trình bày nội dung tranh chấp đất đai, bổ sung yêu cầu khởi kiện tranh chấp đất đai của mình; những căn cứ để bảo vệ yêu cầu khởi kiện và đề xuất quan điểm về những vấn đề cần hòa giải, hướng giải quyết vụ án tranh chấp đất đai (nếu có);

c) Bị đơn trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn, yêu cầu phản tố (nếu có); những căn cứ để phản đối yêu cầu của nguyên đơn; những căn cứ để bảo vệ yêu cầu phản tố của mình và đề xuất quan điểm về những vấn đề cần hòa giải, hướng giải quyết vụ án (nếu có);

d) Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày ý kiến của mình đối với yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn; trình bày yêu cầu độc lập của mình (nếu có) về vụ án tranh chấp đất đai; những căn cứ để phản đối yêu cầu của nguyên đơn, bị đơn; những căn cứ để bảo vệ yêu cầu độc lập của mình và đề xuất quan điểm về những vấn đề cần hòa giải, hướng giải quyết vụ án (nếu có);

đ) Người khác tham gia phiên họp hòa giải (nếu có) phát biểu ý kiến của mình liên quan đến vụ án tranh chấp đất đai;

e) Sau khi các đương sự, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ trình bày hết ý kiến của mình, Thẩm phán xác định những vấn đề các đương sự đã thống nhất, chưa thống nhất và yêu cầu các đương sự trình bày bổ sung về những nội dung chưa rõ, chưa thống nhất;

g) Thẩm phán kết luận về những vấn đề các đương sự đã thống nhất, chưa thống nhất.

– Về kết quả hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án: Kết quả là biên bản hòa giải thể hiện nội dung hòa giải thành hoặc hòa giải không thành.

– Hậu quả pháp lý của biên bản hòa giải tranh chấp đất đai tại Tòa án: Quyết định công nhận sự thỏa thuận của các đương sự có hiệu lực pháp luật ngay sau khi được ban hành và không bị kháng cáo, kháng nghị theo thủ tục phúc thẩm.

Trường hợp hòa giải không thành thì Thẩm phán ra quyết định đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Tham gia phiên tòa xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai.

Đương sự có mặt tại phòng xử án theo đúng thời gian và địa điểm trong Quyết định đưa vụ án ra xét xử trước ít nhất 30 phút để kiểm tra an ninh trước khi vào phòng xử án, đồng thời để ổn định tâm lý, kiểm tra lại tài liệu chứng cứ. Trường hợp đương sự có thuê luật sư tham gia giải quyết tranh chấp đất đai thì nên đến sớm ít nhất 30 phút – 01 tiếng để trao đổi thêm với luật sư về các vấn đề liên quan khác trong vụ án.

Khi tham gia phên tòa xét xử, đương sự phải tuân thủ nội quy phiên tòa, tuân theo sự điều khiển của chủ tọa phiên tòa.

– Về thủ tục xét xử sơ thẩm trong vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án: Chủ tọa và thư ký phiên tòa thực hiện các thủ tục khai mạc phiên tòa theo quy định, sau đó là các thủ tục tiếp theo. Thủ tục tạm chia thành 04 phần như sau:

Phần 1: Trình bày:

Nguyên đơn trình bày yêu cầu khởi kiện của mình -> Bị đơn phát biểu ý kiến của mình về yêu cầu của nguyên đơn -> Chủ tọa phiên tòa tuyên bố chuyển sang phần xét hỏi.

Phần 2: Xét hỏi:

Về thứ tự hỏi như sau: Nguyên đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn hỏi trước -> tiếp đến bị đơn, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn -> sau đó là người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan, người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan -> sau đó là những người tham gia tố tụng khác -> sau đó là Chủ tọa phiên tòa -> Hội thẩm nhân dân -> Kiểm sát viên tham gia phiên tòa hỏi.

Lưu ý khi đặt câu hỏi: Việc đặt câu hỏi phải rõ ràng, nghiêm túc, liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai, không trùng lắp, không lợi dụng việc hỏi và trả lời để xâm phạm danh dự, nhân phẩm của những người tham gia tố tụng.

Phần 3: Tranh luận:

Sau khi kết thúc việc hỏi, Hội đồng xét xử chuyển sang phần tranh luận tại phiên tòa. Trình tự phát biểu khi tranh luận tại phên tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn trình bày trước (Nguyên đơn có quyền bổ sung ý kiến) -> Tiếp theo là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn tranh luận, đối đáp (Bị đơn có quyền bổ sung ý kiến) -> Tiếp đến là người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan trình bày (Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan có quyền bổ sung ý kiến) -> Sau cùng là các đương sự đối đáp theo sự điều khiển của chủ tọa phiên tòa;

Sau khi những người tham gia tố tụng phát biểu tranh luận và đối đáp xong, Kiểm sát viên sẽ phát biểu ý kiến về việc giải quyết vụ án tranh chấp đất đai đó.

Lưu ý khi tranh luận, đối đáp, phát biểu tại phiên tòa: Người tham gia tranh luận phải căn cứ vào tài liệu, chứng cứ đã thu thập được và đã được xem xét, kiểm tra tại phiên tòa cũng như kết quả việc hỏi tại phiên tòa để tranh luận. Người tham gia tranh luận có quyền đáp lại ý kiến của người khác nếu không đồng ý. Việc đối đáp tại phần tranh luận là rất quan trọng, có thể nói là giai đoạn quan trọng nhất đối với đương sự trong toàn bộ quá trình giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, do đó nếu có thuê luật sư tham gia vụ án tranh chấp đất đai thì đương sự nên trao đổi và thống nhất vói luật sư từ trước.

Phần 4: Nghị án và tuyên án

Sau khi kết thúc phần tranh luận tại phiên tòa xét xử vụ án tranh chấp đất đai, Hội đồng xét xử vào phòng nghị án để nghị án. Sau đó sẽ tuyên án. Trong trường hợp việc nghị án đòi hỏi phải có thời gian dài thì Hội đồng xét xử có thể quyết định thời gian nghị án nhưng không quá 05 ngày làm việc, kể từ khi kết thúc tranh luận tại phiên tòa.

Trên đây là trình tự thủ tục khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án với 05 bước cơ bản. Sau khi tuyên án thì Tòa án sẽ ra một bản án về việc giải quyết tranh chấp đất đai và sau thời hạn 15 ngày mà không có ai kháng cáo, Viện kiểm sát không kháng nghị thì bản án sẽ có hiệu lực pháp luật. Khi đó, các đương sự thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo bản án đã có hiệu lực pháp luật do Tòa án ban hành.

Tham khảo bảng giá chi phí thuê luật sư tham gia giải quyết vụ án tranh chấp đất đai chính thức để tìm hiểu các nội dung công việc thực hiện và các khoản chi phí đi kèm chi tiết.