Home / Dân sự / Những lưu ý nên biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai

Những lưu ý nên biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là gì? Những lưu ý nên biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai để tránh bị Tòa án trả đơn. Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp co giá trị lớn và cũng có tính chất phức tạp, nếu đương sự không tính toán và lường trước được hết tất cả những vấn đề liên quan thì có thể khiến cho thời gian giải quyết lâu hơn, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Dưới đây chúng tôi sẽ liệt kê một số vấn đề mà đương sự cần lưu ý.

Những lưu ý nên biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai

Thế nào là tranh chấp đất đai?

Tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai 2013 và khoản 47 Điều 3 Luật đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/07/2024) đều định nghĩa: “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. Như vậy, tranh chấp đất đai là tranh chấp có đối tượng tranh chấp là đất đai.

Việc xác định vụ việc của bạn có phải là tranh chấp đất đai hay không có ý nghĩa cực kỳ quan trọng để bạn thực hiện các thủ tục tố tụng cần thiết, bao gồm xác định thủ tục tiền tố tụng, xác định thẩm quyền Tòa án và cách thức thu thập tài liệu, chứng cứ…

Để xác định xem một loại tranh chấp có phải là tranh chấp đất đai hay không thì chúng ta chỉ cần xác định được chính xác đối tượng của tranh chấp đó là cái gì.

Hiện nay, liên quan đến đất đai thường có những tranh chấp phổ biến sau đây:

– Tranh chấp về việc lấn, chiếm đất, lấn ranh thửa đất: Đây được xem là tranh chấp đất đai, bởi vì đối tượng của tranh chấp là việc xác định phần đất bị lấn, chiếm đó thuộc quyền sử dụng của ai, hay nói cách khác là xác định xem ai là người có quyền sử dụng phần đất đang tranh chấp đó.

– Tranh chấp về giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Không phải là tranh chấp đất đai do đối tượng tranh chấp ở đây là hợp đồng chứ không phải là thửa đất.

– Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất: Không phải là tranh chấp đất đai, đối tượng của tranh chấp là di chúc của người chết để lại.

– Tranh chấp về việc tặng, cho quyền sử dụng đất: Không phải là tranh chấp đất đai, đối tượng tranh chấp là hợp đồng, giao dịch tặng, cho bất động sản.

– Tranh chấp chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất: Tùy trường hợp cụ thể mà tranh chấp đó có thể là tranh chấp về chia tài sản chung của vợ chồng trong thời kỳ hôn nhân; tranh chấp chia tài sản khi ly hôn; tranh chấp chia tài sản sau khi ly hôn.

– Tranh chấp liên quan đến hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất: Đây là tranh chấp kinh doanh thương mại, tùy từng trường hợp cụ thể để xác định quan hệ pháp luật tranh chấp cụ thể.

– Tranh chấp liên quan đến hợp đồng thuê đất: Đây là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự. Không phải là tranh chấp đất đai.

Những lưu ý nên biết trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai

1. Phải xác định tranh đối tượng tranh chấp là đất đai hay  hợp đồng?

Trước khi khởi kiện yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai thì đương sự cần phải xác định xem đối tượng của tranh chấp là gì để có căn cứ xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

– Nếu đối tượng tranh chấp là một thửa đất cụ thể thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất đang tranh chấp.

Ví dụ: A (ở Thành phố Hồ Chí Minh) và B (ở Hà Nội) đang tranh chấp về quyền sử dụng đất tại huyện Long Khánh, tỉnh Đồng Nai. Ai cũng cho rằng mình là người có quyền sử dụng đối với thửa đất đó thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân huyện Long Khánh, tỉnh Đồng Nai. Khi đó, đương sự cần nộp đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ cho Tòa án nhân dân huyện Long Khánh để giải quyết.

– Trường hợp tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán đất thì thẩm quyền giải quyết thuộc về Tòa án nhân dân theo sự thỏa thuận của các bên, nếu các bên không có thỏa thuận thì Tòa án nhân dân nơi bị đơn cư trú có thẩm quyền giải quyết.

Ví dụ: A (ở TPHCM) mua đất của B (ở huyện Đức Hòa – Long An), thửa đất ở Bình Dương thì khi tranh chấp xảy ra liên quan đến hợp đồng mua bán này thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc Tòa án nhân dân huyện Đức Hòa, tỉnh Long An.

2. Phải tiến hành hòa giải tại UBND trước khi khởi kiện ra Tòa án

Tại điểm b khoản 1 Điều 192 BLTTDS 2015 quy định, Thẩm phán sẽ trả lại đơn kiện cho nguyên đơn nếu như chưa đủ điều kiện khởi kiện. Vậy, thế nào là điều kiện khởi kiện trong vụ án tranh chấp đất đai?

– Tại khoản 2 Điều 202 Luật đất đai 2013 quy định: “Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải” 1

– Theo quy định tại Điều 235 Luật đất đai 2024 mới nhất (có hiệu lực từ 01/07/2024) thì trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thì các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp. Như vậy mới đủ điều kiện khởi kiện ra Tòa án nhân dân.

– Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP quy định về điều kiện khởi kiện đối với tranh chấp đất đai như sau: “Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015” 2. Theo đó, điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai được xác định theo Luật đất đai.

Lưu ý: Đối với những “tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,…”3 thì không cần tiến hành thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp, do đó đương sự có thể nộp đơn khởi kiện trực tiếp đến Tòa án có thẩm quyền để được giải quyết.

Ví dụ: A và B (ở xã X, huyện Y, tỉnh Z) là hàng xóm, trong quá trình sinh sống A làm hàng rào lấn sang đất của B, lúc này tranh chấp xảy ra và B muốn khởi kiện A. Trước khi khởi kiện A thì B phải làm đơn đề nghị hòa giải gửi đến Ủy ban nhân dân xã X để được hòa giải, nếu hòa giải không thành thì B đem biên bản hòa giải không thành do UBND xã X lập giao nộp cho Tòa án để được giải quyết. Lúc này mới đủ điều kiện khởi kiện và Tòa án thông báo nộp tạm ứng án phí.

3. Khi có tranh chấp đất đai thì thửa đất đó không được phép giao dịch

Tại điểm b khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất là đất không có tranh chấp.

Theo quy định tại Điều 45 Luật đất đai 2024 mới nhất ( có hiệu lực từ 1/7/2024) quy định điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất là “Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật ” 4.

Bên cạnh đo, tại Điều 9 Luật kinh doanh bất động sản 2014 cũng quy định về điều kiện của bất động sản đưa vào kinh doanh là không có tranh chấp về quyền sử dụng đất.

Như vậy, đối với thửa đất đang có tranh chấp hoặc đang bị kê biên để bảo đảm thi hành án thì không được phép thực hiện các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; không được thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất.

4. Thời gian Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai thường kéo dài

Đối với những tranh chấp liên quan đến đất đai thường có thời gian giải quyết lâu, kéo dài khiến cho người có quyền sử dụng đất không khai thác được hết công dụng cũng như thực hiện các giao dịch liên quan, làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của chủ đất.

Về thời gian giải quyết một vụ án dân sự nói chung được quy định tại Điều 203 BLTTDS như sau:

– Thời hạn chuẩn bị xét xử: Tối đa 6 tháng

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý vụ án. Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng. Hết thời hạn này nếu không có vấn đề gì trục trặc thì Thẩm phán sẽ ra quyết định Đưa vụ án ra xét xử.

– Thời hạn mở phiên tòa: Tối đa 2 tháng

Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.

Như vậy, thời gian kể từ khi Tòa án thụ lý vụ án cho đến khi mở phiên tòa thì thời hạn tối đa là 8 tháng, chưa kể đến việc đương sự yêu cầu tạm hoãn, hoặc đương sự vắng mặt có lý do chính đáng, hoặc hồ sơ bị trục trặc dẫn đến việc tạm đình chỉ giải quyết vụ án dẫn đến việc thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.

Thời hạn giải quyết vụ án dân sự nói chung tối đa 8 tháng nêu trên chỉ là thời hạn xét xử sơ thẩm theo quy định của pháp luật, trên thực tế vụ án có thể kéo dài hơn so với quy định, đặc biệt đối với tranh chấp đất đai thì thời gian có thể kéo dài nhiều năm.

Dịch vụ khởi kiện tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là loại tranh chấp mang tính chất phức tạp, thời gian giải quyết thường rất lâu, nếu đương sự không am hiểu quy định pháp luật hoặc không có thời gian thực hiện các thủ tục tố tụng thì có thể ủy quyền cho người khác thực hiện.

Hiện nay có rất nhiều văn phòng luật sư, công ty luật cung cấp dịch vụ pháp lý về tranh chấp đất đai, các bạn có thể liên hệ đến các tổ chức hành nghề luật sư uy tín để được hỗ trợ. Khi liên hệ đến các tổ chức hành nghề luật sư, các bạn nên tìm hiểu thật kỹ từng đơn vị để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bạn một cách tốt nhất.

Công ty luật Nhân Hậu là đơn vị chuyên cung cấp dịch vụ pháp lý tham gia tố tụng trong các vụ án tranh chấp đất đai có uy tín lâu năm, đội ngũ luật sư giỏi và giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực tranh chấp đất đai, nếu các bạn đang có nhu cầu thuê luật sư tham gia tranh giải quyết vụ án chấp đất đai thì các bạn hãy liên hệ đến công ty luật Nhân Hậu để được hỗ trợ.

Hiện tại, công ty luật Nhân Hậu đang cung cấp dịch vụ pháp lý tham gia giải quyết tranh chấp đất đai ở Tòa án (nếu đã có giấy tờ) hoặc Ủy ban nhân dân (nếu chưa có giấy tờ). Tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể của bạn mà chúng tôi sẽ nghiên cứu, đánh giá và tư vấn phương pháp giải quyết tranh chấp phù hợp và hiệu quả nhất, đồng thời báo giá chi phí dịch vụ cụ thể phù hợp với vụ việc của bạn.

Mọi thông tin chi tiết về dịch vụ khởi kiện vụ án tranh chấp đất đai, các bạn vui lòng liên hệ trực tiếp cho công ty luật Nhân Hậu, hoặc tham khảo bảng giá chi phí thuê luật sư tranh chấp đất đai để biết thêm thông tin về dịch vụ của chúng tôi.

5/5 - (5 votes)
  1. khoản 2 Điều 202 Luật đất đai 2013.
  2. khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.
  3. khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP.
  4. Điều 45 Luật đất đai 2024 .

Bài nổi bật

Không nộp án phí dân sự có sao không?

Không nộp án phí dân sự có sao không?

Đương sự không nộp án phí dân sự có sao không? Không nộp tiền tạm …

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *